التسجيل بالطابو: مرشد قانوني شامل المحامي نضال داوود – ترشيحا

يُعدّ التسجيل في الطابو (سجل العقارات) من أهمّ الإجراءات القانونية لضمان حقوق ملكية الأراضي والعقارات. "الطابو" هو السجل الرسمي الذي تديره دائرة التسجيل العقاري التابعة لوزارة القضاء، ويُعتبر المرجع الحاسم لإثبات الملكية وحدود العقار وأي حقوق أو قيود قائمة عليه.

ما هو التسجيل بالطابو

التسجيل يعني إدراج العقار في سجل الأراضي باسم المالك بعد التحقّق من جميع المستندات والحقوق. بمجرد تسجيل العقار في سجل العقارات، يمكن للمالك الحصول على نسخة قيد رسمية تُعتبر الدليل القاطع على ملكيّته أمام جميع الجهات. يختلف هذا التسجيل عن عقود البيع غير المسجّلة أو المسجّلة فقط لدى دائره أراضي اسرائيل أو الشركات العقاريه أو السلطه المحليّه، إذ لا تكتسب تلك العقود صفة الحماية القانونية الكاملة.

أنواع أسناد الطابو

في دائرة تسجيل الأراضي – الطابو هناك عدة أنواع من القيود/الأسناد بحسب وضع العقار وهي تشمل ثلاثة دفاتر رئيسية، لكلّ منها ميزاتها القانونية الخاصّه:

1. دفتر الحقوق: وهو السجل المركزي الذي يُثبت الحقوق العينية على العقار، مثل حق الملكية، حق الانتفاع، حقوق الارتفاق، أو الرهن العقاري. أي حق مسجل في دفتر الحقوق يُعتبر نهائيًا وملزمًا للجميع.

2. دفتر السندات: يضم نسخًا من المستندات القانونية التي أُودِعت لتسجيل الحقوق، مثل عقود البيع، أوامر المحكمة، أو اتفاقيات الرهن. يُعتبر هذا الدفتر مرجعًا تاريخيًا يُظهر تسلسل الصفقات والحقوق ولكن لا يحسم بشكل قاطع في الملكيه. يجب التنويه هنا الى انّه خلافاً لدفتر الحقوق المذكور أعلاه، فانّ دفتر السندات يتضمّن الأراضي أو العقارات التي لم تكتمل فيها بعد اجراءات "التسوية" أو "تحديد" الملكية. أي أنّ حدودها وحقوقها لم تُعتمد نهائيًا في دفتر الحقوق.

3. دفتر البيوت المشتركة: يختص بالشقق السكنية والعقارات المقسّمة إلى وحدات سكنية في المباني. يُظهر الملكية على كل شقة وموقف سيارات ومخزن وأيضاً على المساحات المشتركة مثل الدرج والمصاعد وسطح المبنى والمساحات المجاوره للمبنى. بالرغم من أنّ التسجيل في هذا الدفتر يعتبر غايه في الأهميه الى أنه التسجيل فيه غير رائج في أوساط مجتمعنا وبالتالي الكثير من المباني في القرى والمدن العربيه وخاصة في المباني والبيوت القديمه غير مسجّله في هذا الدفتر.

أهمية التسجيل في الطابو

من المهم أن نذكر أهميّة التسجيل في الطابو كاجراء جوهري لا غنى عنه لكل من يملك أو ينوي شراء عقار. فالتسجيل ليس مجرد إجراء إداري، بل هو الضمان القانوني الوحيد الذي يمنح المالك حماية كاملة ويعترف بحقه أمام جميع الجهات الرسمية والمحاكم. يمكن اختصار أهميّة التسجيل بالأسباب التاليه:

• أولاً، يوفّر التسجيل إثباتًا نهائيًا للملكية يعلو على أي عقد خاص أو شهود، وهو المرجع الذي تستند إليه المحاكم في حال نشوب نزاع.

• ثانيًا، يُظهر السجل القيود والحقوق العينية مثل حق الانتفاع أو حقوق الارتفاق أو الرهون، ما يسمح بفحص العقار بدقة قبل إتمام صفقة الشراء.

• ثالثًا، يشترط القطاع المصرفي وجود قيد رسمي لقبول العقار كضمان لأي قرض أو رهن عقاري، مما يجعل التسجيل ضرورة اقتصادية وليس فقط قانونية.

• وأخيرًا، يرفع العقار المسجّل من قيمته السوقية ويسهّل بيعه أو توريثه مستقبلاً بلا تعقيدات.

هذه الأسباب مجتمعة تجعل التسجيل في سجل العقارات – الطابو حجر الأساس لأي استثمار أو تصرّف آمن بالعقار.

خطوات وإجراءات التسجيل بالطابو

1. التحقق من الوضع القانوني: قبل الشراء يجب استخراج سند طابو محدّث للتأكد من عدم وجود رهونات، أوامر حجز أو حقوق ارتفاق أو حقوق طرف ثالث أي كان.

2. توقيع اتفاقية بيع: الماده الثامنه من قانون الأراضي للعام 1969 تشترط توثيق عقد البيع خطيًا لكي يكون ملزماً للأطراف ومعترف به أمام المؤسّسات المختلفه. لذلك، عدا عن حالات خاصّه ونادره جداً، كل اتفاقيه لم توثّق خطيّاً ولم توقّع – لن تكون ملزمه ولا يمكن الاعتماد عليها في معظم الحالات.

3. تسوية الضرائب والرسوم: يشمل ذلك ضريبة الشراء على المشتري، ضريبة ربح رأس المال على البائع، وضرائب اضافيه للجنه التخطيط والبناء وللبلديه، إضافة الى رسوم التسجيل.

4. تقديم طلب التسجيل لدائرة الطابو: يُقدّم المحامي الطلب مرفقًا بالمستندات الكامله الى سجل العقارات – الطابو لاتمام التسجيل.

5. إصدار سند باسم المالك الجديد: بعد استكمال الفحص وسداد الرسوم، يتم تحديث السجل العقاري رسميًا.

خلاصة

التسجيل في سجل العقارات – الطابو ليس مجرد إجراء شكلي بل هو أساس حماية الملكية العقارية. الحصول على سند طابو رسمي يوفّر أمانًا قانونيًا، يرفع من قيمة العقار، ويمكّن المالك من إجراء معاملات مثل البيع أو الرهن بثقة تامة. ينصح كل مشترٍ أو مالك بعدم الاكتفاء بعقود خاصة، والحرص على استكمال جميع مراحل التسجيل لدى دائرة الأراضي بمساعدة محامٍ متخصص في قضايا العقارات والأراضي.

* المحامي نضال داوود – حاصل على اللقب الثاني في القانون ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات (موقعه الخاص على الانترنت www.daud.co.il) ...